Le Bureau de l'alcool, du tabac et des armes à feu (ATF) reçoit un signalement d'activités suspectes à Mont Carmel, une congrégation dirigée par David Koresh, située à l'extérieur de Waco, au Texas.

Jacob Vasquez (John Leguizamo), un agent de l'ATF, part à Mont Carmel en infiltration et noue des liens avec David Koresh (Taylor Kitsch) dans l'espoir d'y trouver des preuves d'activités illégales.

Les unités de l'ATF prennent d'assaut Mont Carmel pendant deux heures : il y a de nombreux blessés, quatre morts parmi les agents ATF et six Davidiens. Le siège commence et le FBI prend le relais.

Les négociations s'intensifient. Alors que David Koresh attend un signe de Dieu, le manque de nourriture et de soins médicaux met à l'épreuve la foi des Davidiens et la patience des forces de l'ordre.

La division tactique du FBI croit entrevoir le bout du tunnel en menant une guerre psychologique contre David Koresh (Taylor Kitsch) et la congrégation des Davidiens.

Le siège du camp de Mont Carmel connaît une fin violente et tragique.